En France, le mandat donné à un Agent immobilier / négociateur immobilier, est régi par la loi 70-9 du 2 janvier 1970, le décret du 20 juillet 1972 et l'arrêté du 15 septembre 1972.

Il existe 2 types de mandats dans l'immobilier : mandat de vente et mandat de recherche. Pour toutes ventes immobilières par une agence, un mandat est obligatoire (loi Hoguet). Le mandat encadre et protège l'activité de l'agent immobilier et du négociateur immobilier et prévoie à l'avance sa rémunération.

Le mandat de vente :

L’agence MC Immobilier ne propose que des mandats sans exclusivité. Ce type de mandat permet au propriétaire de vendre par lui-même.

Il existe d’autres types de contrat :

- Le mandat exclusif est confié à un seul professionnel. Le propriétaire ne pourra en aucun cas confier la mise en vente de son bien immobilier à d’autres professionnels. Ce type de mandat permet aussi au propriétaire de vendre par lui-même, à condition qu’il paye un montant équivalent à la commission à l’agence.

- Le mandat co-exclusif confie la mise en vente d'un bien à un nombre limité et connu de professionnels. Ce type de mandat engage les propriétaires à vendre par l’une des agences de la co-exclusivité ou à les dédommager pour un montant équivalent à la commission. La rémunération peut-être répartie entre les agences sans nécessairement que ces dernières aient finalisé la vente.

- Le mandat "semi-exclusif" confie à un seul professionnel la mise en vente du bien immobilier. Contrairement à l’exclusivité, le propriétaire garde la faculté de vendre directement par lui-même. Dans ce cas, selon l’accord passé avec le professionnel titulaire du mandat, les honoraires peuvent être dus en partie. En l’absence de clause et si le vendeur traite lui-même la transaction, il peut ne devoir aucun honoraire ni dédommagement.

L’ensemble de ses mandats sont donnés pour une période déterminée, le plus souvent trois mois irrévocables mais renouvelables par tacite reconduction pour 12 à 24 mois. Ils deviennent alors dénonciables à tout moment avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le mandat de recherche

Le Mandat de recherche (ou mandat "d’acheter" ou "d'achat") est signé entre un acquéreur (le mandant), ou un futur locataire (le mandant), et, une ou plusieurs agences immobilières.

L’agence immobilière ainsi mandatée devra trouver un bien à l’achat ou à la location correspondant aux critères de recherche définis dans le contrat. Les honoraires seront payables par le mandant.

Obligations

Tous les types de mandats confèrent aux mandants et aux mandataires des droits et des obligations.

Obligations du Mandant: Fournir toutes les pièces pouvant concourir à la bonne commercialisation de l'immeuble (titre de propriété, plan, clé, notice descriptive...)

Obligation du Mandataire: Mettre en œuvre toutes les démarches nécessaires à la réalisation de la transaction

Mentions obligatoires sur le mandat :

- noms des propriétaires (mandat de vente)
- noms des futurs acquéreurs (mandat de recherche)
- date et lieu de naissance
- désignation du bien vendu ou recherché
- prix de vente ou prix maximum pour une recherche
- honoraires (en chiffre TTC ou pourcentage TTC)
- type et la durée du mandat, ses conditions d'annulation et ses implications.
- clauses particulières
- date
- lieu de signature du contrat
- numéro de la carte professionnelle
- montant de la garantie financière
- nom et les coordonnées de l'organisme de garantie
- nombre de mots, chiffres ou lignes rayés comme nuls
- numéro du mandat (en correspondance avec le registre)

Il doit aussi y avoir autant de copies du mandat qu'il y a de parties (personnes impliquées), toutes avec une signature originale.

Pour plus de renseignements, contacter l’agence MC Immobilier.

Le compromis de vente est le document par lequel vendeur et acheteur conviennent d'acheter et de vendre un bien identifié pour un prix déterminé. Il s'agit d'un engagement ferme et définitif des 2 parties. Le transfert de propriété sera conclu lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire.

La rédaction du compromis :

Il n'existe pas de formulaire préétabli et réglementé. Peut suffire un simple document identifiant clairement :

- l'acheteur
- le vendeur
- le bien immobilier
- son prix
- la date de vente
- et les signatures des deux parties.

L’agence MC Immobilier signe tous les compromis de vente chez un notaire.

Outre ces informations indispensables, le compromis peut aussi prévoir toute une série d'obligations spécifiées par le vendeur et/ou l'acheteur, comme par exemple la date ou le délai de paiement du bien vendu.

Il existe une clause légale suspensive stipulant que si l'acheteur n'obtient pas de crédit pour l'achat du bien déterminé, le compromis est alors nul et non avenu. Il devra alors présenter des justificatifs de refus de prêt délivrés par les banques consultées.

La réalisation de la vente est également conditionnée par un certains nombres de diagnostics techniques obligatoires à la charge du propriétaire.

Les effets du compromis

Le vendeur et l'acheteur s'étant engagés réciproquement, le compromis est équivalent à une vente dont les effets vont être retardés et soumis à des clauses suspensives jusqu'à la signature d'un acte authentique chez le notaire.

Si le vendeur ou l'acheteur refusent de se présenter chez le notaire au jour dit, l'autre partie pourra saisir le tribunal afin de faire constater la vente : on force ainsi le contractant récalcitrant à exécuter son engagement, ce qui permet d'opérer le transfert de propriété du bien.

Le compromis de vente peut prévoir des indemnités ou clauses pénales au cas où l'un des signataires serait en défaut.

Par exemple : si la vente ne s'effectue pas du fait de l'acheteur, l'acompte payé au vendeur lors du compromis sera perdu pour l'acheteur. Inversement si la vente échoue du fait du vendeur ou est retardée, l'acheteur peut demander des pénalités.

A la signature du compromis de vente, l'acheteur paie un acompte négocié entre 5% et 10 % du prix du bien identifié. Le compromis comporte un délai de rétractation de 7 jours pour l'acquéreur uniquement, qui pourra se désister de la transaction sans motif ni pénalités. Il récupèrera intégralement son acompte. Les honoraires de l’agence sont payables par l’acquéreur à la signature de l’Acte Authentique (définitif) chez le notaire.

Les honoraires de l’agence sont payables par l’acquéreur à la signature de l’Acte Authentique (définitif) chez le notaire.

L’acte notarié est un document rédigé par un notaire à la demande de son client. De par sa nature d’officier public, le notaire, en respectant certaines formes et normes, lui confère un caractère officiel d’authenticité : on parle alors d’Acte Authentique. Il peut ainsi être utilisé comme preuve, par exemple comme titre de propriété d’un bien.

On distingue la "minute" que le notaire est tenu de conserver à son office et ses "reproductions" aussi appelées "expéditions", délivrées aux clients concernés.

Les actes notariés comportent généralement plusieurs pages puisqu’ils doivent préciser l’identité des personnes en cause, décrire précisément les biens qui sont généralement l’objet de l’acte et enfin les clauses complètes qui devront être respectées à cet égard.

Les minutes font partie de l’étude du notaire et sont transmises avec elle. Les dispositions légales fixent le délai de conservation obligatoire et les conditions de dépôt aux Archives.

Le notaire tient parallèlement à la rédaction des actes un ensemble de dossiers de client qui n’ont ordinairement aucune utilité et valeur hors du cadre de son office. Le dépôt de ces dossiers aux Archives est cependant conseillé et pratiqué.

Quant l’Acte authentique est signé sous la responsabilité de 2 notaires, on parle de signature en double minutes.

En France, le coefficient d’occupation des sols ou COS détermine la densité de construction admise sur une propriété foncière en fonction de sa superficie :

"le COS est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de plancher hors œuvre nette (SHON) susceptible d’être construit par mètre carré de sol." (Premier alinéa de l’article R 123-10 du Code de l’urbanisme)

Exemple :

Sur un terrain de 1000m², dont le règlement prévoit un COS maximal de 0,4 on peut construire jusqu’à :

1000m² x 0,4 = 400m² SHON.

En zone pavillonnaire, le COS est souvent de l’ordre de 0,3 à 0,5 tandis qu’il dépasse rapidement 1 lorsque l’on se rapproche du centre.

La règle dite du « COS de fait » permet de reconstruire un bâtiment à l’identique même si sa densité dépasse la norme fixée par le COS. Cette règle vise à encourager les opérations de rénovation sur les bâtiments existants.

Si vous vendez votre bien immobilier, vous serez tenus d’effectuer à votre charge un certain nombre de contrôles obligatoires qui vous sont imposés suivant la nature de votre bien et son ancienneté. Vous devrez fournir au Notaire dès la signature de votre compromis de vente tous les documents attestant que vous avez effectué ces contrôles. Vos futurs acquéreurs seront alors renseignés sur différents points :

MESURAGE LOI CARREZ

La Loi Carrez du 18 décembre 1996 rend obligatoire la mention de superficie d'un lot privatif de copropriété lors de toute mutation de propriétaires (contrat de vente). Elle est obligatoire pour tous les appartements situés dans une copropriété ou toutes maisons situées dans un lotissement en copropriété.

Les relevés loi carrez réalisés par un diagnostiqueur immobilier certifié, spécialement formé à la loi carrez, garantissent l'exactitude des informations contenu dans le certificat loi carrez et vous exonère de tout risque juridique en favorisant la transparence de la transaction.

Si vous omettez de réaliser ce mesurage, obligatoire à partir de la vente d’un lot en copropriété d’une surface supérieure à 8m², votre acquéreur peut invoquer la nullité de la vente dans le mois qui suit la signature de l'Acte Authentique définitif chez le notaire.

Si la surface réelle de votre bien est inférieure de plus de 5% de la surface mentionnée dans le contrat de vente, l’acquéreur devenu propriétaire dispose d’un an, à compter de la signature de l’Acte Authentique (définitif), pour obtenir une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante.

Ce certificat « Loi Carrez » est sans limite de temps. Toutefois, si vous avez effectué des travaux entraînant une variation de la surface initiale, une nouvelle expertise sera nécessaire.

DIAGNOSTIC AMIANTE

Le certificateur immobilier recherche les produits contenant de l'amiante dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Pour tous les autres immeubles récents, ce constat n’est pas une obligation.

Le certificateur immobilier procède au repérage systématique des matériaux suspects et réalise les prélèvements nécessaires à l'établissement du rapport de diagnostic amiante qui mentionnera les résultats des analyses effectuées obligatoirement par un laboratoire agréé.

Depuis le 1er janvier 2002, le diagnostic amiante étendu à l'ensemble des matériaux susceptibles de contenir de l'amiante est obligatoire pour la démolition d'un immeuble bâti.

Depuis le 1er septembre 2002, pour exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés, un constat de présence ou d'absence d'amiante doit être joint obligatoirement à tout acte de vente d'un immeuble bâti.

La présence d’amiante est une condition suspensive de vente. L’acheteur, à la lecture du constat peut se désister de plein droit de la transaction, sans aucun préjudice financier, ni recours, par simple lettre recommandée destinée au notaire qui a établit le compromis de vente.

La durée de validité du constat Amiante (Art. L. 1334-13 du code de la santé publique) est illimitée.

DIAGNOSTIC TERMITES ou ETAT PARASITAIRE

Tout les occupants d’un bien immobilier, qu’ils soient locataires ou propriétaires, sont obligés de déclarer à la mairie la présence de termites (loi du 8 juin 1999). Des zones mentionnant la présence de termites sont ainsi définies par la préfecture. Elle impose un diagnostic de l’état parasitaire à tous les compromis de vente située dans ces zones.

En cas de vente d'un immeuble bâti dans une zone délimitée par le préfet, il est impératif de faire procéder à la réalisation d'un diagnostic termites à l'issu duquel l'expert établira un état parasitaire. La réalisation d'un diagnostic termites par un expert permet de déterminer si le bien vendu est infesté ou non par les termites.

Une clause d'exonération de garantie pour vice caché constitué par la présence de termites ne pourra pas être stipulée dans l'acte authentique de vente si un état parasitaire ne lui est pas annexé. L'état parasitaire doit, pour ce faire, avoir été établi depuis moins de six mois.

La présence de termites est une condition suspensive de vente. L’acheteur, à la lecture du constat peut se désister de plein droit de la transaction, sans aucun préjudice financier, ni recours, par simple lettre recommandée destinée au notaire qui a établit le compromis de vente.

Il arrive parfois que le constat fasse état de la présence de parasite du type « capricornes », « charançons », « vrillettes » ou autres. Ceci n’est pas une condition suspensive de vente. Il suffit de traiter le bois pour éliminer le problème. Ceci pourra faire l’objet d’une négociation entre le propriétaire et le futur acquéreur.

La durée de validité du constat Termite est de 3 mois

LE DIAGNOSTIC PLOMB

Depuis le 27 avril 2006, l'état des risques d'accessibilité au plomb (ERAP) est remplacé par un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) communément appelé diagnostic plomb.

Sur l'ensemble du territoire français le propriétaire a obligation d'effectuer le diagnostic plomb pour tout immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 :

Lors de la vente de l'immeuble

Dans les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation où sont prévus des travaux susceptibles de provoquer l'altération substantielle des revêtements

Avant le 11 août 2008, dans ces mêmes parties communes, sans conditions de travaux

A partir du 11 août 2008, le CREP devra être annexée à tout nouveau contrat de location de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation (article L1334-7 du Code de la Santé Publique). Il doit avoir moins de 6 ans à la date de la signature du bail, à moins qu'un précédent CREP n'ait révélé l'absence de plomb (article R1334-11 du Code de la Santé Publique)

Conformément à la loi, ce diagnostic plomb a une durée de validité de 1 an.

Ce constat est obligatoirement annexé au compromis de vente ou au bail locatif (art. L.1334-6 du Code de la Santé Publique), à moins qu'un précédent diagnostic plomb (CREP) n'ait révélé l'absence de plomb (article R271-5 du Code de la Construction et de l'Habitation).

Le protocole de réalisation du diagnostic plomb (CREP) prévoit notamment que les mesures de concentration en plomb soient effectuées avec un appareil portable à fluorescence X capable d'analyser au moins la raie K du spectre de fluorescence émis en réponse par le plomb. De plus, le diagnostic plomb (CREP) est élargi au repérage d'éventuels facteurs de dégradation du bâti, afin de traiter les situations potentielles d'habitat insalubre. Le diagnostic plomb (CREP) a pour but de prévenir ou traiter des causes d'insalubrité éventuellement associées. Si de tels facteurs sont mis en évidence, il sera de la responsabilité du Certificateur de transmettre un exemplaire du diagnostic plomb (CREP) à la préfecture du département ou a eu lieu le diagnostic plomb (CREP)

En revanche, après la réalisation du diagnostic plomb, dès qu'il y a présence de peintures dégradées contenant du plomb, le propriétaire sera tenu d'effectuer des travaux, afin d'éliminer le risque d'exposition au plomb.

La présence de plomb est une condition suspensive de vente. L’acheteur, à la lecture du constat peut se désister de plein droit de la transaction, sans aucun préjudice financier, ni recours.

BILAN THERMIQUE - DPE

Le DPE obligatoire depuis 1er novembre 2006
Ce diagnostic fera apparaître la consommation énergétique du bien immobilier, effectuera une comparaison avec des situations de référence (affichage en classe de performance énergétique et en CO2), et fournira des recommandations et priorités sur les travaux pour la diminuer.

Par ailleurs, une Réglementation Thermique dans l'existant visera à obtenir des performances élevées dans les logements qui font l'objet de travaux. Lors de la construction ou de l'extension d'un bâtiment, le maître d'ouvrage doit faire établir un diagnostic de performance énergétique (DPE) par un professionnel compétent et assuré. Il le remettra au propriétaire au plus tard le jour de la réception de l'immeuble.

Les bâtiments non concernés par le DPE :

- Le DPE s'applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment existant proposé à la vente, à l'exception des bâtiments suivants :
- constructions provisoires de deux ans ou moins
- lieux de culte
- bâtiments à usage principal industriel ou agricole ou artisanal
- bâtiments indépendants de moins de 50m2 de SHOB
- monuments historiques
- Bâtiments pourvus d'un mode commun de chauffage ou de production d'eau chaude.

Le propriétaire des équipements communs de chauffage, d'eau chaude des locaux, son mandataire ou le syndicat des copropriétaires, fournit à tout propriétaire faisant réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) les éléments suivants :
- L'indication des énergies utilisées et une description des systèmes communs de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire des locaux, y compris les équipements utilisant des énergies d'origine renouvelable produites par des équipements installés à demeure
- Par type d'énergie, la moyenne annuelle des quantités d'énergies finales consommées par le dispositif commun de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire des locaux, pour l'ensemble du bâtiment ; ces quantités sont calculées sur la base de la moyenne des trois dernières années précédant le diagnostic, ou sur la moyenne des trois derniers exercices approuvés ou, à défaut, sur la durée effective de fourniture de chauffage ou d'eau chaude au bâtiment concerné pendant les trois années précédant le diagnostic. Les informations données sur les quantités d'énergies le sont dans l'unité énergétique qui a présidé à leur achat
- Les coefficients de répartition des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire appliqués au lot

Le DPE n’est pas une condition suspensive de vente. Il n'a qu'une valeur informative et l'acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire.

DIAGNOSTIC ELECTRIQUE (1er janvier 2009).

Le diagnostic électricité concerne l'ensemble des circuits électriques de toutes tensions et natures de courant associés en vue de l'utilisation de l'énergie électrique. Le diagnostic électrique s'effectue, sans déplacement de meubles ni démontage de l'installation électrique, ni destruction des isolants des câbles, sans couper l'électricité.

En cas de vente de tout ou partie d'un bâtiment à usage d'habitation, l'état de l'installation intérieure d'électricité sera vérifié si elle date de plus de quinze ans.

La durée de validité du diagnostic électricité sera fixée par décret simple modifiant le Code de la construction et de l'habitation, elle sera portée à 3 ans en cohérence avec l'état de l'installation intérieure de gaz.

Le diagnostic électricité est réalisé sur l'ensemble de l'installation électrique privative des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, située en aval de l'appareil général de commande (tableau électrique) et de protection de cette installation électrique et jusqu'aux bornes d'alimentation (prises électriques) des matériels d'utilisation ou des équipements électriques alimentés par des canalisations fixes, ou jusqu'aux socles de prises de courant. Cependant les matériels fixes de l'installation font l'objet de l'état de l'installation pour leur choix et leur mise en œuvre.

Ce diagnostic électrique ne constitue pas un contrôle de la conformité de l'installation électrique vis-à-vis de la réglementation en vigueur, il a un rôle informatif.

Le constat électrique n’est pas une condition suspensive de vente. Il n'a qu'une valeur informative et l'acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire.

Ainsi en cas de constat de danger sur l'installation électrique, il est de la responsabilité du donneur d'ordre d'en tirer les conséquences, les diagnostiqueurs n'étant pas habilités à intervenir sur l'installation électrique ou son alimentation.

DIAGNOSTIC GAZ

Depuis le 1er novembre 2007 le vendeur d'un logement équipé d'une installation intérieure au gaz naturel datant de 15 ans ou plus devra produire un diagnostic immobilier spécifique (diagnostic gaz) de cette installation lors de la vente privative du bâtiment (maison, appartement...).

Les conventions prévues par l'article L. 261-4 du code de l'action sociale et des familles peuvent prévoir des diagnostics permettant d'assurer la sécurité des installations intérieures de gaz naturel et, le cas échéant, une aide pour leur mise en conformité.

En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil ne peut être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

Ce diagnostic concerne tout type d'installation et de production individuelle d'eau chaude ou de chaleur. Il s'applique également à l'installation des appareils de cuissons et il repose sur quatre points suivants :

- la tuyauterie fixe
- le raccordement au gaz
- la ventilation de la pièce
- la combustion

En cas d'absence de diagnostic de conformité gaz lors de la vente d'un logement, le vendeur encourt des sanctions civiles (généralement la mise en conformité de l'installation existante).

Le droit de préemption (ou Droit de préférence) est un droit légal ou contractuel accordé à certaines personnes privées (locataire, fermier, indivisaire, SAFER…) ou publiques (collectivités territoriales, mairies…) d’acquérir un bien par priorité à toute autre personne, lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre.

La création d’un droit de préemption résulte soit de la loi, soit d’un contrat entre les intéressés. Il n’est par exemple pas rare, en droit des affaires, que les statuts d’une société prévoient un droit de préemption sur les parts sociales ou actions de l’entreprise au profit des associés ou des actionnaires, afin d’éviter qu’une personne non agréée puisse acheter une partie du capital social.

En pratique, lorsqu’un droit de préemption existe, le propriétaire doit notifier, préalablement à la vente, son projet de vente au titulaire du droit de préemption.

Le titulaire du droit de préemption a généralement entre un et deux mois pour faire connaitre sa réponse. A défaut de réponse dans ce délai, il est réputé avoir renoncé à son droit de préemption et le propriétaire peut alors vendre son bien librement, mais aux mêmes conditions.

Si le bénéficiaire décide de préempter, il le fait aux conditions financières demandées par le vendeur. Toutefois, certains droits de préemption publics permettent au bénéficiaire d’offrir un prix inférieur à celui demandé par le vendeur. En cas de désaccord persistant, le “juste prix” est alors déterminé par une autorité impartiale. En France, il s’agit du juge de l’expropriation.

La SHOB est la surface de l’emprise d’un bâtiment sur tous les niveaux. Un immeuble de 100m² au sol, élevé d’un niveau, aura pour SHOB = 2X100 = 200m²

De la surface hors œuvre brute (SHOB), il convient de faire les déductions suivantes pour connaître la SHON (Surface Hors Œuvre Nette) :

surfaces des combles et des sous-sols dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m,

surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au RdC,

surfaces affectées à l'usage de locaux techniques situés en sous-sol et en combles,

surfaces affectées à l'usage de cave en sous-sol dès lors qu'il n'y a pas d'ouverture sur l'extérieur autre que celles destinées à l'aération,

surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage),

surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole,

surface égale à 5 % de la SHON affectée à l'habitation (déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux),

déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d'habitation dans la limite de 5m² par logement pour des travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène.

déduction d'une surface forfaitaire de 5m² par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l'habitation.

La SHON doit être inférieure ou égale à la superficie du terrain multipliée par le coefficient d'occupation des sols (COS).

La SCI en quatre questions: Créer une société pour gérer ou transmettre son patrimoine immobilier peut présenter des avantages. Mais attention, la société civile immobilière n'est pas toujours la panacée.          Nombre de particuliers rêvent d'abriter des actifs dans une société civile immobilière. Encore faut-il bien saisir quels les avantages et les inconvénients de cette structure. A quoi ça sert ? La société civile immobilière (SCI) permet d'organiser la gestion et l'utilisation d'un bien immobilier qui sera détenu par plusieurs personnes : les associés. En fait c'est un outil idéal pour acheter, voire gérer en commun un bien. En dehors de l'acquisition en famille, l'achat peut être effectué entre tiers : deux couples d'amis souhaitent acquérir un chalet à la montagne. Afin de fractionner l'investissement, ils se réunissent au sein d'une SCI qui deviendra propriétaire de ce toit en altitude.

Comment ça marche ?

Pour constituer une SCI, il faut être au moins deux. Chaque associé doit faire des apports (immeubles ou sommes d'argent en général). Ces apports ne sont pas forcément égaux. Il convient d'établir des statuts qui définiront la société, notamment : la durée, l'objet, l'identité des associés, le capital social. La SCI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Avec ces formalités, la SCI acquiert une personnalité morale ce qui lui permet de détenir un patrimoine propre, indépendant de ses associés. Mais les formalités ne se limitent pas à la création. Pendant toute la durée de vie de la SCI, les associés doivent respecter une certaine discipline comptable et fiscale. D'où la nécessité de tenir une assemblée générale annuelle.

Quels avantages ?

Les avantages de la SCI sont essentiellement au nombre de deux :

Maintenir un bien dans la famille. La SCI offre en effet l'avantage de maintenir un patrimoine dans une famille. Imaginons qu'un manoir normand se transmette de génération en génération. Son détenteur actuel, père de quatre enfants apporte cette propriété de famille à une société civile réunissant ses héritiers. Chacun détiendra un quart des parts de ce petit joyau. Pour qu'aucun ne vende un jour à un "étranger", un pacte statutaire peut obliger les trois autres enfants à racheter les parts du quatrième, à un prix convenu à l'avance.

Cette fois, prenons l'hypothèse d'un immeuble destiné à location et rapportant donc des revenus à ses propriétaires (les parents). Pour transmettre ce patrimoine à leurs enfants, sur le conseil de leur notaire, les parents peuvent procéder à un démembrement de propriété et apporter la nue-propriété de l'immeuble à une SCI. Puis ils effectueront une donation-partage des parts au profit des enfants. Pour fixer la valeur de la nue-propriété, on recourt au barème économique, plus avantageux que le barème fiscal, ce qui réduit des droits de donation. Le barème économique tient compte de l'espérance de vie de l'usufruitier (cf. table de mortalité officielle) et de la rentabilité du bien faisant l'objet du démembrement.

Toujours en matière de transmission de patrimoine, le recours à l'emprunt s'avère judicieux. " Le solde du prêt viendra diminuer la valeur des parts pour le calcul des droits de donation ", poursuit Me Bertrand Savouré. Imaginons qu'une société civile emprunte 140.000 euros pour financer un bien d'une valeur de 160.000 euros. Dans ce cas précis, "l'actif net" c'est-à-dire l'actif brut minoré de l'emprunt, ne totalisera que 20.000 euros. Seul ce solde sera tenu pour le calcul des droits liés à la donation des parts.

Éviter les inconvénients de l'indivision. En outre la constitution d'une SCI permet d'éviter l'indivision. En possédant un bien avec plusieurs personnes (achat, succession), on se retrouve sous le statut de l'indivision. Cela peut être dangereux, car la moindre mésentente risque d'entraîner de graves conflits. En effet, les décisions importantes doivent être prises à l'unanimité. Si elle n'est pas obtenue, la solution passe par le tribunal. L'indivision présente un autre inconvénient : c'est un système précaire. Selon le principe " nul n'est tenu de rester dans l'indivision ", un partage peut être provoqué ce qui peut conduire à une vente du bien, dans de mauvaises conditions. Bien sûr, il est toujours possible de créer une convention d'indivision d'une durée de cinq ans, renouvelable, avec la nomination d'un gérant. Mais il est souvent préférable de choisir la SCI à l'indivision (Lire "le Match SCI-Indivision)

Quel inconvénient ?

Ce n'est pas vraiment un inconvénient, mais plutôt une absence d'avantage. "Contrairement à ce que les particuliers ont tendance à penser, la détention d'un bien immobilier au travers d'une société civile, ne procure aucun avantage fiscal particulier, en matière d'impôt sur le revenu. Lorsqu'elle est imposée à l'impôt sur le revenu, la SCI est transparente. Par conséquent, si les biens abrités dans cette structure sont donnés en location nue, les associés de la SCI percevront des revenus fonciers en proportion de leur participation et taxés à l'impôt sur le revenu.